ニューヨークの不動産購入

物件購入の流れ

ニューヨークで不動産をお探しの方は、お気軽にお問合せ下さい。
随時無料カウンセリング行っております。

何故ニューヨークに投資するのか？10の理由

１．市場価格の成長性　

キャピタルゲイン：ニューヨークには世界から人とお金が集まります。長年緩やかな上昇を続けています。過去に災害や金融危機で、一時的に物件価格が10％程下がった事もありますが、すぐに元に戻りそれ以降も緩やかな上昇を継続。

下記は1990年~2017年の物件平均価格グラフ。緩やかな右肩上がりであることが確認できる。

２．高い人口密度と人口増加を継続している

不動産はロケーション・ロケーション・ロケーションです！
マンハッタンだけで見ると、山手線内側にすっぽりとはまる大きさに162万人が住んでいます。
先進国の中では香港をぬいて人口密度は世界一。
又、先進国では珍しく人口増加を継続しており、18歳未満がおよそ25％を占めているので将来の労働力もしっかりとしている。

３．高い流動性

不動産市場全体の90パーセント以上が中古で、新築は10パーセント以下。
中古でも値段が下がらず、市場とともに価格が上昇していきます。アメリカ人は結婚、出産、リタイア等ライフスタイルの変化によって家を住み替える傾向にあるので、一生のうち3回は家を買い替えます。
中古市場も安定している。中古物件の評価が高く市場価格が安定しており、評価は築年数ではなく建物の状態で判断される。

４．不動産流通システムの透明性

不動産情報や価格が公表されているので誰でも確認できる。
ニューヨークの不動産取引は、弁護士を通して行うので高い信頼性があり、不正が生じない。

５．世界の通貨・米ドルで安定資産を持つ

アメリカドルは、世界で最も信用があり利用されている基軸通貨です。アメリカで現物不動産を保有するという事は、将来に備えての分散投資先の一つとして賢明な選択です。ニューヨークの物件は長期間、安定した収益が期待できる。

又、外貨資産を持つことで円安にリスクに対抗し、円安に対するリスクヘッジにもなる。

例：1ドル100円の時物件購入
$500,000×100円＝50,000,000円

1ドルが120円の円安に動くと…
$500,000×120円＝60,000,000円　→　10,000,000円の利益

６．全米最大の経済規模を持つ都市

ニューヨークは、世界有数の巨大な商業集積と消費市場をかかえている。

・GDP6,625億ドル（2015年）
・世界の金融センター1位：世界最大規模の証券取引所（取り扱い金額3,000兆円）、他複数の世界的金融機関が集中している。
・全米一のメディアマーケット保有：主要メディア（ABC, CBS, FOX, NBC) の本社がある。
・ヘルスケアのグローバルセンター：50万人以上が医療業界で雇用されており、内6万人が医師。
・国連の本部所在地であり、国際政治の中心である。
・世界第2位の起業都市（第2のシリコンバレー）：9,000以上ものスタートアップ企業が拠点を置いている。
・全米2位の観光業界：440億ドル規模、年間訪問者数6,500万人
・ハリウッドに続く規模の映画産業
・広告・ファッション・デザイン・建築等クリエィティブ系の中心・トレンドの発信地

７．投資家

外からの投資家が全体の20％を占めるので、アメリカ国内の経済に100％影響されることがないので、比較的安定した値動き。

８．驚きの空室率

年間を通してわずか3％を切る空室率。
ニューヨーク市民の持ち家率は全体の30％。
又、世界中から数年単位の駐在員だけではなく、全米最大の学生の都市でもあるニューヨークには、およそ60万人の学生が国内外から質の高い水準の教育を受けるために移住してくる。
常に高い賃貸需要があり、特に春～秋の繁忙期においては人気物件は奪い合いです。
投資用として購入後の空室の心配が少なく、安定したインカムゲイン・家賃収入が期待できる。

９．自然災害リスクが少ない

ニューヨークは地盤が固く地震が少ない。10年に1度位小規模地震があるが、震度1か2程度である。又、ニューヨークは緯度が高く（青森県と同じ位）ハリケーンに直撃する可能性が低い。また、911やリーマンショック等の災害時に物件価格は底堅く、10％一時的に値下がることは合っても、すぐに元に戻る。

10．ステイタス

世界の中心ニューヨークは、ブランドイメージが高い。

ニューヨークで不動産投資の3つのメリット

①　高い節税効果

・減価償却

建物の評価割合が高く、土地20％　建物80％で評価されます。
居住用は新築・中古共に購入時点から新たに27.5年、商業用物件の場合は39年の耐用年数が適用される。
法人を設立し購入した場合、損益通算によって大幅な節税ができる。
→1031エクスチェンジ優遇制度を利用し、建物の償却が終わる頃に買い替えれば、税金を払わずに資産形成できる。

・421A　不動産税を減税する優遇措置

物件購入促進のためニューヨーク市が設けた優遇措置。期間は10~25年だが、マンハッタンの場合10年が基本。
最初の2年間は不動産税ほぼゼロに近い金額で設定されており、以後2年おきに20%ずつ上昇し、10年後には減税効果はなくなります。

・キャピタルゲイン税優遇措置

5年間保有し、内2年以上住居として使用した場合適応される。
1人    25万ドル
夫婦　50万ドル
の所得税控除があります。

・1031 Exchange （エクスチェンジ）

不動産売却益にかかる税金の繰り延べ措置。1年以上の長期保有で連邦税15%＋州税＋市税　およそ35%の税金が繰り延べ出来る。

1031エクスチェンジ条件：
–  投資目的であること。
–  売却物件の45日以内に”同種の”（Like-Kind）買い替え物件を指定し、180日以内にクロージングを完成する事。
–  何回でも利用できる。
–  投資物件はアメリカ国内ならどこでも可能。
–  買い替え物件の方が安い場合は差額分に税金が発生する。

②　インカムゲイン

家賃相場が高く、空室率が大変低いニューヨークでは、管理費等諸経費を引いても、安定した家賃収入が得られます。

③　キャピタルゲイン

物件価格は緩やかな右肩上がりを続けており、過疎化の懸念が大変少ないニューヨークにおいては、今後も緩やかな上昇が続く可能性が大変高い。特にブルックリン・クィーンズの新開発地区では、近年非常に高い値上がりをしたエリアもある。

ニューヨークで不動産投資の2つのデメリット

①　低い利回り

マンハッタンの人気エリアの想定利回りは2~3％と低く、短期で利益を求める投資家には不向き。
郊外であれば、想定利回りの高いエリアもある。

②　為替リスク

為替の変動により、日本円に換算した際、資産の目減りが発生することもあります。
日本で確定申告を行う際、購入時、売却時、それぞれの為替レートで計算され、その差額が譲渡所得（キャピタルゲイン）として計算されます。

・準備

予め準備しておくと取引がスムーズです。

必要経費

現金の場合は、物件価格のおよそ3パーセント、ローンご利用の場合はおよそ６％
Closing cost for Condominium Apartmentコンドミニアム購入時の諸費用（概算）

必要書類（契約書にご署名される方全員分・英訳必須）

• W2 Form　            源泉徴収票（英訳）過去1～2年分　⇒　見本
• Tax Returns           納税証明書（英訳）過去1~2年間分　⇒　見本
• Pay stub                 給与明細書（英訳）過去3ヶ月分
• Employment letter  雇用証明書（英語）最近のもの　⇒　見本
• Financial report　  財務諸表　⇒　見本
• Bank Statement     銀行残高証明書（英語）過去1~3ヶ月分
• Copy of photo ID   写真付き英文身分証明書のコピー（パスポート等）
• Reference letter     紹介状　⇒　見本1　・　見本２　・　見本３　・　見本４
  物件により求められる書類はケース・バイ・ケースです。
  公証（Notarize）を求められる書類もございます。公証役場やアメリカ大使館にて、手続きが可能です。【無料動画】ニューヨーク不動産投資セミナー
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  ・仲介手数料

  購入時の不動産手数料は全額売り手が払うので、ご購入者には発生しません。

  

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