売却

売却の流れ

ステップ1 無料コンサルティング (クリックして詳細を確認)


お客様のご希望を十分理解し、売却手順・必要経費等のご説明を分かりやすく致します。

確認事項 & ご説明内容

  • 物件の無料査定
  • ご希望売却期間確認
  • 売却時コスト見積り
  • 修理&修繕箇所確認
  • 必要に応じて弁護士&会計士&建築家等、各専門家ご紹介。

お客様に十分ご理解いただいてから次のステップに進みます。

ステップ2 物件売却専任契約 (クリックして詳細を確認)


お客様と弊社との間で、期間設定した物件売却専任契約締結。
ステップ3 物件広告活動 (クリックして詳細を確認)


ニューヨーク最大不動産オンライン物件検索サイトに物件情報掲載・自社ホームページに物件情報掲載・メルマガ登録している購入希望者に的を絞り、直接メイルで物件アピール・買主候補に物件案内。より多くの人に物件をアピールできるよう定期的にオープンハウス開催・1か月以上オファーが入らない場合、価格見直し。
ステップ4 オファー (クリックして詳細を確認)


候補者より物件申込

希望購入価格・名前・ローン利用の有無・ソシアルセキュリティー番号・住所・弁護士情報・クロージング希望日・銀行からローンの仮承認の手紙がある場合は添付してもらう。買主の情報をできる限り入手し、購入の可能性・現実性を審査する。
ここが重要!

  • 物件売却時の交渉内容
  • 金額
  • クロージング日
  • 住宅ローン特約の有無
  • 修理箇所
ステップ5 契約 (クリックして詳細を確認)


頭金10%はエスクローアカウントにて保管される。頭金は契約不成立の場合、返金される。

ステップ6 コンドミニアム管理組合からの認可 (クリックして詳細を確認)


入居許可申請。2週間~4週間要します。

提出書類に不備があると質問のやり取りや、追加書類を要求される等で認可が遅れますので、提出前に詳細を全て確認いたします。

ステップ7 クロージング (クリックして詳細を確認)


クロージング立ち合い

  • 売主・買主
  • 売主・買主の弁護士
  • 売主・買主のブローカー
  • 銀行からの弁護士
  • タイトルカンパニー

売主・買主、クロージングに来れない場合は、予め公証(Notary Public)した委任状(Power of Attorney)を用意しておく。
その際、最終点検にて新たに見つかった修理箇所の支払いに関して話し合う必要がある場合もあるので、必ずクロージングの時間帯に電話連絡取れる状態でいてもらう。

売主持参

  • 英文写真付き身分証明書(契約書と同じ名前である事)
  • 物件譲渡証(DEED)
  • チェックブック
  • 部屋の鍵、メールボックスの鍵、それ以外の鍵(駐車場やストーレージ)
  • LLC Book(法人で購入の場合)



売買手続完了!お疲れ様でした。
契約の成立から所有権の譲渡までの所要期間:現金の場合 3~6週間・ローンご利用の場合1~2ヶ月
不動産弁護士・会計士・モーゲージブローカー・不動産鑑定士のコーディネートもいたします。
※エスクローとは、売り手と買い手の中立な立場から、取引の公正化と安全を促し、スムーズな取引が行なえるようにするための重要な機関です。 エスクローは、司法書士・信託銀行・公証人等の役割を果たしながら、法律手続き、支払い、登記まで代行します。

売却諸経費
Closing cost for Condominium Apartment コンドミニアム売却時の諸経費(概算)
Attoney Fee 弁護士費用 (半額前払い) $2,000~$5,000
Broker Fee 不動産仲介手数料 物件価格の5~6%
Title Insurance 所有権を保証する保険 $1,500~2,000
Reconveyance ローン利用の場合・再譲渡証(ローン清算書)
CC & RET Adjustment 固定資産税&管理費調整 クロージング日まで日割り計算
Renovation & Repair 改装・修理費用(必要に応じて)
Move out deposit refundable 退去保証金 (返金あり) $500-$1,000
Move out fee non refundable 退去保証金 (返金なし) $250 -$1,000
New York State Tax ニューヨーク州税 譲渡益額の8.82%(最高税率)
FIRPTA税 (Foregin Investment in Real Property Tax Act) アメリカ非移住者のみ義務付けられている外国人譲渡益税。譲渡損失の場合は、事前にIRSに申告し、Certificate of Exemption 証明書を取得すれば不要。 売却してから20日以内にIRS(内国歳入庁)に売却価格の10~15%*(2016年2月16日現在)の源泉税。差額は翌年の確定申告で調整する。
Transfer Tax ( State) 譲渡税(州) 0.4% $100Kにつき$4
Transfer Tax (City) 譲渡税(市) 物件価格$500K未満は1% 、$500K以上は1.425%
Transfer Tax filing fee $ 75.00

 

※ 諸経費合計 :おおよそ物件価格の8%
※ 弁護士費用:契約に至るまでの期間、何か問題があり、通常の契約より時間を要した場合は追加料金を請求されることもあります。

米国 短期キャピタルゲイン課税
長期キャピタルゲイン課税
日本 短期譲渡所得(5年以内) 譲渡所得の39.63%
長期譲渡所得(5年以上) 譲渡所得の20.135%
外国税額控除(二重課税回避) 米国・日本共に黒字の場合、アメリカで納税した所得税は、日本での所得税から差し引きくことが出来る。

※ 税金に関しましては、必ず専門家にご相談下さい。
為替差益 : 購入時より円安になっていれば、為替差益が発生
弁護士使用は、もし契約に至るまでの期間、何か問題があり、通常の契約より時間を要した場合は追加料金を請求されることもあります。
税金に関しましては、必ず専門家にご相談下さい。

節税効果

①     自宅用として使用した場合

長期保有(5年間以上)の内2年間自宅用として使用

一人25万ドル、夫婦名義の場合は50万ドルまでキャピタルゲインが免税となる。

どちらかが亡くなっていても、亡くなってから2年以内であれば50万ドルまでの控除が受けられる。

25万ドル(夫婦の場合は50万ドル)以上売却益があった場合は、超えた金額に対し税金が発生します。 

生涯何度でも利用できる。(2年間以上の空白があること)

②     1031エクスチェンジ 1031 Tax Deferred Exchanges

投資用物件売却益を更なる投資物件の購入に充てた場合、譲渡益にかかる税金の繰り延べができる優遇税プログラム。何回でも利用可能。




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