HDFCコープとは
Housing & Development Fund Corperativesの略で、住宅開発基金協同組合（HDFCコープ）です。
ニューヨークでは、1970年代の金融危機の時、多くの建物がさし押させられたり、所有者によって放棄されました。遺棄された地主がいる建物のテナントが協同組合を結成し、建物を引き継ぎ、市より1部屋あたり250ドルで購入しました。
ニューヨークには、およそ1,200のHDFCコープの建物があり、25,800のHDFC協同組合が存在します。
大半はロウアーイーストサイド、アッパー・マンハッタン、ブルックリン、そしてサウスブロンクスに集中しています。
民間住宅金融法の第XI条に基づいて組み込まれているので、アパートの販売および賃貸に関する一定の基準に従う代わりに、不動産税の削減という恩恵を受けています。
HDFC協同組合は、通常の協同組合とほぼ同じように機能しますが、規則や規制は、各建物の理事会によって大きく異なります。
HDFCコープの特徴
• 家族向けの手頃な価格の長期的な住宅として機能するよう設計されており、投資は不可。
• 低所得者から中所得者向けの住宅所有者を対象としているため、所得制限が厳しく施行される。
• 物件価格が安い。
• 毎月の維持費が安い。
購入者の資格
• 中所得層および労働者階者に手頃な価格の住宅を提供する為に設計されているので、世帯収入の収入上限が規制されている。
• 毎月の維持費と住宅ローンを支払うことができることを証明。
• 投資用ではなく、Primary residence 主たる住まいであること。
転売時
HDFCプログラムの開始以来、価格は大幅に上昇していますが、それでも周辺地域の価格よりもはるかに安価となっています。多くのHDFC物件には、課税上限があるため、市場価値に基づいて課税される通常の建物よりも低い評価額に基づいて課税されます。
しかし投機を防止するため、多額のフリップ税が課せられます。建物によって異なりますが、相場は70/30です。したがって、売主はアパートの売却による利益の30％を放棄することになります。
一般に、転売価格に上限はありませんが、厳しい所得制限と多額のフリップ税は、物件価格を比較的低く保つために機能しています。特に5年未満に転売する場合はフリップ税は高くなる傾向にあります。
