ニューヨーク市、特にマンハッタンの商業不動産市場は、オフィス需要の変化や小売市場の動向により、投資家にとって多様なチャンスと課題が存在します。
本記事では、オフィス市場・小売市場の最新動向、商業用物件の家賃計算のポイント、そして近年注目されている「オフィスから住宅へのコンバージョン」について、まとめました。

１.マンハッタン オフィスマーケットの展望

（Credit : たびきぶんフォト）

(1) オーナー向けのポイント

・需要の回復と価格力の向上：ハイエンドで設備の整った物件は、需要の回復とともに賃料の引き上げが可能です。
・大規模テナントの更新需要：供給が限られる中、大規模テナントは更新を選択せざるを得ない状況です。
・ビルトインスペースの需要：テナントは初期投資を避ける傾向があり、ビルトインスペース（内装や設備込み）の提供が求められています。

(2) テナント向けのポイント

・立地選択の柔軟性の必要性：供給が限られる中、大規模テナントは立地選択の柔軟性を持つ必要があります。
・競争の激化：需要が高まる中、競争が激化し、サブリーススペース（転貸借契約）の供給も減少しています。
・価格の調整機会：一部の物件では、オーナーとの交渉により価格調整の機会が生まれています。

(3) 市場の動向

・需要の広がり：ミッドタウンの中心部では需要が高まり、他のエリアにも広がりを見せています。
・供給の減少：新規供給が限られ、ロークオリティー物件は市場に残り続けています。
・賃料の二極化：ハイエンドな物件では賃料が上昇し、ロークオリティー物件では賃料が停滞または低下しています。

２.マンハッタン 小売市場の展望

(1) オーナー向けのポイント

・ハイエンド物件の需要増加：ハイエンドな小売物件への需要が増加し、価格力が向上しています。
・柔軟な契約条件の提供：競争力のある契約条件や柔軟な賃貸条件が求められています。
・投資の再活性化：市場の回復により、小売物件への投資が再び活発化しています。

(2) テナント向けのポイント

・選択肢の減少：供給が限られる中、選択肢が減少し、競争が激化しています。
・競争の激化：特に人気エリアでは、競争が激化し、価格が上昇しています。
・新しい機会の出現：一部のエリアでは、大手小売業者の撤退により、新しい機会が生まれています。

(3) 市場の動向

・需要の強さ：2025年上半期において、マンハッタンの小売市場は強い需要を示しています。
・供給の制約：新規供給が限られ、供給制約が続いています。
・価格の上昇：特に人気エリアでは、賃料が上昇しています。

３.商業用物件の家賃と計算の基礎

(1) オフィスの賃料相場（2025年）

クラスAオフィスは$120〜$125/SFに達することもあり、特にミッドタウンのプライムエリアで需要が高まっています。

＊リンク名オフィス分類クラスA～Cについて、下記リンクをご参照ください。
    https://nami-newyork.com/manhattan-office-classes-rent/

(2)小売物件の賃料相場（2025年第1四半期）

マンハッタンの主要小売エリアでは、平均家賃が前年同期比で1.7%減少し、$659/SFとなりました。

【家賃の計算方法】

　家賃（月額） = スクエアフィート（SF）単価 × 広さ ÷ 12
　「Rentable（共有部含む広さ）」と「Usable（実際に使える広さ）」の差を考慮し、ロスファクター（約30%）を控除します。

　例：1,000SFで$100/SFの物件の場合
　　　1,000 × $100 ÷ 12 ≒ $8,333/月
　　　Usable 700 SF換算（65㎡）、為替レート150円で計算すると月額約125万円

４.ニューヨーク市のオフィスから住宅へのコンバージョン（建物の用途変更）と投資機会

パンデミック後のオフィス需要減少を背景に、空室オフィスを住宅へ転用する「コンバージョンプロジェクト」が注目されています。市と州は住宅不足解消と不動産市場活性化を目的に、投資家・開発者向けのインセンティブを整備しています。

（Credit : Nami New York Property）

(1) 税制優遇と補助金

・421-g / 485-xなどの税控除プログラム：住宅転用で固定資産税の減免や控除を受けられる場合があります。
・低利融資プログラム：州や市による融資・保証で資金調達コストを抑制。
・グリーン建築補助金：エネルギー効率改善リノベーションに追加補助が可能。

(2) 投資収益性のポイント

・空室率の高さ（ミッドタウン中心で15%以上）により価格交渉余地が大きい。
・アフォーダブル住宅（低・中所得者向けの手頃な住宅）やミドルクラス向け賃貸需要が旺盛で、安定したキャッシュフローが期待できる。
・住宅化により稼働率と収益性が改善し、長期的な資産価値上昇が見込めます。

(3) 金融機関のスタンス

・商業ローンより住宅ローンのリスクが低いため、融資が積極的。
・コンバージョンはCMBS市場（商業用不動産担保証券）にとっても安定性向上につながります。

(4) リスク要因と考慮点

・建築規制の制約あり：ゾーニング変更や建築基準法への適合に追加コストが発生する。
・コンバージョン費用：住宅仕様への改修費が高額になる可能性。
・エリア選定：マンハッタン南部やブルックリン中心部など、需要の高い地域でないと投資効果が限定的。

まとめ

マンハッタンでは現在、44件のオフィスから住宅転用プロジェクトが進行中で、総面積は約1,520万SF。最大で約17,400戸の新規住宅ユニットが供給される可能性があります。税制優遇など政策支援により、投資家にとって魅力的な機会ですが、市場動向や政策変更リスクを考慮した慎重な検討が必要です。