不動産取引・日本VSアメリカ（主にニューヨーク）の違い

日本

ニューヨーク

不動産市場

海外不動産投資に注目
2020年東京オリンピック開催が発表されてから海外、主にアジアからの投資家の増加。一方、国内の不動産価格上昇や利回り低下などを受けて、海外不動産投資に注目。特に円高になると加速する。

安定した市場

マンハッタンの住宅売買の約20％は海外投資家が占めており、国内投資家を含めると、投資購入が大きな比重を占めます。各国の海外投資家が投資を行って市場を支える為、アメリカ国内の景気や市場の影響を受けにくく、非常に安定している。

固定資産税所得税控除
(住居用）

不可

可
ローン金利＋固定資産税が所得税控除の対象となる。又、アメリカの不動産所得が税務処理上マイナスなっていると、日本の所得から損益通算することが出来る。

減価償却
耐用年数

減価償却の対象額小さく土地評価が高い

構造によって耐用年数が違う。木造物件22年・レンガブロック物件38年・鉄骨鉄筋コンクリート（RC)期間47年の定額法（法人の場合定率法も可）で償却額を計算。耐用年数を超えた木造物件4年・鉄骨鉄筋コンクリート物件9年で償却。

減価償却の対象額大きく建物評価が高い

土地と建物の評価割合が、一般的に土地：建物＝2：8　と言われていて、中古物件でも建物の評価額が非常に高く、減価償却の対象額は大きくなる。居住用で27.5年、商業用で39年という短い期間で定率法で計算する。購入時から毎年、耐用年数で割った額を減価償却費として計上できる。

減価償却年数と物件価値

購入時の残存期間適応

時間経過とともに価値が下がる建物構造と築年数により決まり、購入時の残存期間が適応される。建物価値の減価償却が早く、時間の経過と共に物件の価値が下がる。築22年以上の物件は長期銀行融資が得にくい。

所有者が変わる度に新しい原価償却対応年数適応

改装を繰り返し資産価値を高められる　構造や築年数は関係なく、居住用物件の場合は、所有者が変わる度に新たに27.5年が適応される。また、改装を繰り返すことで資産価値を高めるので、銀行から30年の融資を得やすい。

空室率

高い空室率　

東京23区で10パーセント以上の空室率。今後人口減少で更に空室率増加が懸念される。

低い空室率

2017年アメリカの持ち家比率は63％だが、マンハッタンは逆で約69%が賃貸している。又、海外からの永住者、駐在員、学生など強い賃貸需要があるので、低い空室率を維持ができる。先進国の中では珍しく人口増加を見込んでいる。特にマンハッタンは世界中から人が集まる場所なので、安定した家賃上昇が期待できる。

表面利回り

およそ5％

およそ2~4％

キャピタルゲイン税

短期（5年未満）: 40％の課税

長期（5年以上）: 20％の課税

（居住用は、最高3,000万円の所得控除）

住居：2年以上の居住で1人25万ドル（夫婦で50万ドル）の所得税控除あり。
投資：繰延べ措置あり。

取引形態

トラブル発生の可能性あり

不動産業者・金融機関・司法書士なども関わるが、アメリカのように透明性がなく手付金の持ち逃げなど、稀に金銭トラブルが発生する事もある。

公正な取引が確立されてる

透明性が高く公正な取引が確立されている。不動産業者・不動産鑑定士・建物状況調査員等・各専門家が法律に従って専門分野に特化する。第三者預託エスクローが実質的な取引を管理しており、金銭トラブルがない。また、売買履歴や物件情報が一般公開されており、誰でも簡単に物件情報が得られる。

買主の建物状況調査期間

2018年4月より調査を実施する取引が開始する。

調査期間与えられる　契約後に買主に調査期間が与えられる。（デューデリジェンスという。）設備・修繕箇所・電気系統・シロアリなどの調査をホームインスペクター（住宅診断士）という専門が行う。費用は買主負担。

瑕疵担保

売主に責任追及される可能性がある。

売主に責任追及不可

基本的に買主の責任なので、しっかりと建物状況調査を行う。

中古住宅が占める割合

約30～40％

約70～80％

中古物件の需要

新築が主流　

新築物件が主流で中古物件の価値はあまりない。

中古物件の需要大きい

環境に応じて家を買い替えるという傾向が強いので、常に中古物件の需要があり、高い流動性がある。

中古物件の価値

築年数と共に下落築年数が経過するほど価値が下がる。

築年数と共に緩やかに上昇

家賃や市場価格が安定しており、市場に合わせて値動きするが、長期的にはゆるやかな値上がりし、資産形成が実現できる。

不動産業者

宅地建物取引主任者

Real estate broker　（米国不動産ブローカー）

全員が資格保持者でなくてもよい

不動産取引の際、公正かつ誠実に法に定める事務（重要事項の説明等）を行う、不動産取引法務の専門家。1営業所、5名の内1名が資格保持者であればよい。一度取得すると、更新の必要はない。日本国内どこでも通用する資格。国家資格。

全員が資格保持者　

Law of Agency（代理人法）に基づいて依頼主の為に、不動産売買、賃貸借、交換業務を行う。資格には上級資格の不動産ブローカー（Real estate broker)と、不動産セールスパーソン（Real estate sales person)の2種類がある。ブローカーは、事務所を持つことが出来る。セールスパーソンは、ブローカーのもと社員としてでしか仕事ができない。業務を行う者全員が資格を所持しなければならない。資格は2年に一回更新があり、22.5時間の講習受講が義務付けられている。州ごとに資格を取り直す必要がある。各州の不動産局が発行する資格免許。

手数料
(売買）

手数料は売主、買主から双方から売買代金の3%+6万円（最高）

相場6%　売主が全額支払う

手数料
(賃貸）

借主、貸主両方が支払う借主、貸主両方から手数料を受け取るケースが多い。

借主が支払うニューヨークは、1年契約の場合、年間家賃の15％が相場。期間が短いと家賃1か月分の手数料となることもある。

手数料
(商業）

借主、貸主両方が支払う借主、貸主両方から手数料を受け取るケースが多い。

貸主が払う　通常は家主が全額支払う。　

賃貸時の敷金・礼金

借主が敷金＋礼金を貸主に払う。

借主は敷金のみ貸主に払う。